Hochbauprognose 2022

Die gute Nachricht: Das gesamte Hochbau-Segment wuchs 2021 im Vergleich zum Vorjahr real um 1,1 Prozent. Damit verlangsamte sich der Zuwachs gegenüber 2019/2020 zwar um einen Prozentpunkt – insgesamt erweist sich der Hochbau jedoch als relativ stabil. Dazu tragen derzeit vor allem energiewendebedingte Projekte bei. Auch spielen Nachholeffekte eine zentrale Rolle, da im Zuge der Pandemiebeschränkungen viele Vorhaben aufgeschoben wurden.

Das Wachstum erstreckte sich auf fast alle Segmente des Hochbausektors – allerdings in unterschiedlicher Größenordnung. So war es im privaten Wohnungsbau am stärksten (+2 %), im gewerblichen Wohnungsbau (+1,3 %) und im Wirtschaftsbau (+1,2 %) etwas geringer. Im öffentlichen Bau gab es hingegen einen Rückgang von 1,8 Prozent.

„Derzeit sind die Auftragsbücher prall gefüllt, die Baufirmen stoßen an ihre Grenzen: Die Reichweite abzuarbeitender Aufträge liegt zurzeit bei bis zu fünf Monaten. Die Auftragseingänge stiegen 2021 gegenüber dem Vorjahr um 5,5 Prozent – befeuert auch von Großaufträgen im Wirtschaftsbau. Sogar der Bereich öffentlicher Bau hatte im letzten Quartal 2021 merklich aufgeholt. Auch die Baugenehmigungen legten um 15,1 Prozent im privaten Wohnungsbau und 4,2 Prozent beim Wirtschaftsbau zu“, erklärt Björn Reineke, Partner von EY-Parthenon.

Laut Studie hat die Branche gute Chancen auf eine moderat positive Entwicklung noch in diesem Jahr - wenn der Unsicherheitsfaktor Ukraine-Krieg nicht unerwartet drastisch durchschlägt. Im Schnitt, so die Studienautoren, dürfte das reale Wachstum bis 2024 jährlich um die 1,8 Prozent liegen – und damit leicht unter dem derzeit erwarteten BIP-Wachstum.

Schon seit 2014 haben sich die Baupreise von den allgemeinen Verbraucherpreisen abgesetzt. In den letzten zwei Quartalen 2021 war die Differenz besonders groß, hier stiegen die Baupreise um bis zu 16 Prozent gegenüber dem Vorjahres-Vergleichszeitraum. Neben Lieferengpässen und Rohstoffmangel hat dazu auch das Auslaufen der Mehrwertsteuer-Vergünstigungen beigetragen. Insgesamt zeigte die Branche damit den stärksten Preisanstieg seit über zwei Jahrzehnten.

Für die Wachstumsdynamik sorgen vor allem der verstärkte, von der Politik unterstützte Wohnungsbau – nicht nur in großen Städten, sondern auch in deren Umland. Übertroffen wird der Zuwachs von real 1,1 Prozent dabei vom Volumen anstehender Renovierungsarbeiten mit einem Plus von 2,1 Prozent. Bei Gewerbeimmobilien sind vor allem Nachholeffekte ausschlaggebend.

Zurzeit kann von einem Wachstum von 1,2 Prozent im Nicht-Wohnungsbau gerechnet werden, jedoch können abträgliche Effekte wie sich verschlechternde Finanzierungskonditionen (Kreditzinsen), Rohstoff- und Arbeitskräftemangel sowie die limitierte Baufläche in Deutschland das Wachstum ebenso dämpfen wie andere kriegsbedingte Effekte.

Das Wachstum im Wohnungsbau hängt von mehreren Treibern wie Konsumklima, Kauf- und Mietpreisentwicklung, Mobilität oder auch energetische Sanierung ab. Negative Tendenzen im Bereich Neubau zeigen sich aktuell bei der Inflation, den steigenden Preisen sowie der Bauland- und Fachkraftverfügbarkeit. Bei Renovierungen wirken lediglich die steigenden Preise und die Arbeitskraftverfügbarkeit wachstumsmindernd. Die erforderlichen Mittel für private Investitionen sind trotz zuletzt sinkender Realeinkommen meistenteils vorhanden. Der Erwerb von Wohneigentum wird nach wie vor von vielen Befragten als Sparmotiv genannt.

Da Inflations- und Zinsentwicklung in ihrem kurz- und mittelfristigen Zusammenspiel derzeit nur schwer vorhergesagt werden können, handelt es sich bei der Prognose um eine Momentaufnahme mit hoher Unsicherheit im Hinblick auf die tatsächlich eintretende Entwicklung – zumal auch die Kreditzinsen 2021 zuletzt kräftig gestiegen sind.

Derzeit ist das Wohnraumangebot in vielen Großstädten gegenüber der Nachfrage zu gering. Zwar hat der Bestand seit 2017 im Mittel um etwa drei Prozent bzw. rund 280.000 Wohnungen jährlich zugenommen – das Ziel liegt jedoch bei 400.000. Dabei steigt die Nachfrage nach mehr Wohnfläche für weniger Personen, vor allem für Ein- und Zweipersonenhaushalte. Ihr Anteil am Gesamtbestand wird bis 2030 kontinuierlich wachsen.

Die Bedarfslage hat zur Folge, dass die Kaufpreise in den Ballungszentren um 12 Prozent in die Höhe geschossen sind – die Mieten hingegen steigen mit 6 bis maximal 10 Prozent etwas weniger stark. Im immer attraktiver werdenden Umland von Großstädten liegt der Steigerungsfaktor für Mieten bei bis zu fünf Prozent.

Ein klarer Trend der Gegenwart ist nachhaltiges Bauen („Green Buildings“), das zunehmend an Bedeutung gewinnt. 2021 wurde hier die Rekordsumme von 12,4 Mrd. Euro investiert – fast eine Verdoppelung gegenüber 2015.

Die Anlageinvestitionen in Nicht-Wohnbauten nahmen im zweiten Halbjahr 2021 um immerhin mehr als sieben Prozent zu. Dieser Positivtrend droht jedoch durch die allgemeine wirtschaftliche Lage und Effekte des Ukraine-Kriegs nivelliert zu werden.

Die Geschäftserwartungen sind zurzeit stark gedämpft. Im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2021 sanken sie im ersten Quartal 2022 um 270 Prozent. Zwar sind die Mietpreise für Büroflächen – und damit die zu erwartenden Einnahmen – immer noch hoch, und zwischenzeitlich war eine deutliche Zunahme der Investitionen sogar über Vor-Corona-Niveau zu beobachten. Die aktuelle Lage aber hat aber die Stimmung insgesamt wieder stark eingetrübt.

In Anbetracht des anhaltenden Trends zum Homeoffice ist die Nachfrage nach zusätzlichen Büroflächen begrenzt. Wenn neu gebaut wird, dann mit besonderem Augenmerk auf gemeinschaftliche Nutzflächen wie Meeting-Räume oder Open Spaces. Künftig kommt es bei neuen Bürokonzepten mehr denn je auf maximale Flexibilität bei der Nutzbarkeit, aber auch auf ökologische und gesundheitliche Aspekte an – das treibt insbesondere auch die Renovierungsnachfrage. Schlechte Aussichten haben neue Bürobauten auf der grünen Wiese: Sie sind derzeit kaum noch gefragt.

Bei Logistikimmobilien geht die Mehrheit der Studienteilnehmer von Preissteigerungen aus. Anlagen wie Einkaufzentren und Business-Hotels sehen sich hingegen einer sinkenden Nachfrage ausgesetzt, so die Schätzung von bis zu 80 Prozent der Teilnehmer am EY Real Estate Trend Barometer 2022. Bei Ferienhotels hingegen werden gleichbleibende Preise erwartet.

Im öffentlichen Bau ist dank der etwas besseren finanziellen Lage der Kommunen und des bestehenden Investitionsrückstands eine leichte Aufwärtsbewegung zu beobachten. Mithilfe steigender Steuereinnahmen können dringende Renovierungsvorhaben angegangen werden, die Aktivitäten bewegen sich in etwa auf Vor-Pandemie-Niveau. Allerdings gibt es auch hier einige Herausforderungen wie Lieferengpässe, Rohstoffmangel – und Unsicherheit über das Niveau künftiger für den Bau verfügbarer Budgets.

Ein wichtiger Wachstumstreiber in der Baubranche ist die energetische Sanierung. Deutschland will bis 2045 klimaneutral werden, im Gebäudesektor sollen die Emissionen bis 2030 um 65 Prozent gegenüber dem Stand von 1990 sinken. In Kombination mit den entsprechenden Vorschriften können die dafür bereitstehenden Fördermittel für Impulse in der Branche sorgen und neue, zusätzliche Perspektiven eröffnen.

„Es geht bei diesem Thema auch darum, langfristig unabhängig von Energielieferungen Russlands zu werden. Insgesamt lastet der Konflikt stark auf der Wirtschaft und wirkt auf unterschiedlichste Treiber der Baubranche. Das setzt die Angebotsseite noch mehr unter Druck – zusätzlich zu Fachkräftemangel und Post-Pandemie-Effekten. Kommt es zu einer Rezession, ist auch die Nachfrageseite betroffen, und die Investitionen würden flächendeckend sinken“, resümiert Volkmar Schott, Partner bei EY-Parthenon.

Die Studie kann hier kostenlos bestellt werden:

Hochbauprognose 2022-Report

Quelle: Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft / EY-Parthenon, Foto: EY-Parthenon