Bauprognose 2027 und 2028: Mehrfamilienhäuser als Wachstumsmotor

Entscheidend ist aus Sicht der Düsseldorfer Marktforscher vor allem eins: Am Ende des Prognosezeitraums dürfte die Genehmigungsniveau wieder ein Niveau erreicht haben, das den Stückzahlen aus der Hochphase am Bau Anfang des Jahrzehnts entspricht - und somit eine umfassende Erholung. Damit die Baubranche jedoch auch die Erwartungen des Wohnungsmarkts nach einem ausgeglichen Wohnangebot erfüllen kann, bräuchte es allerdings eine grundlegende Beschleunigung der Genehmigungs- und Realisierungszyklen im Wohnungsbau.

Die Fertigstellungsprognose von BauInfoConsult basiert auf den regionalen Entwicklungen und dem Verhältnis von Genehmigungen zu Fertigstellungen, die aufgrund der Erfahrung der letzten Jahr(zehnt)e in den verschiedenen Sektoren zu erwarten sind. Die Genehmigungen haben schon im Lauf von 2024 begonnen, wieder anzusteigen. was in erster Linie auf die wieder günstigere Zinsentwicklung und dadurch bessere Finanzierungsmöglichkeiten zurückzuführen ist. Dennoch werden weiterhin viele genehmigte Projekte verschoben oder storniert, wodurch sich die tatsächliche Bauleistung verlangsamt.

Nach Regionen betrachtet, ist im Prognosezeitraum ein unterschiedliches Tempo und eine verschiedene Intensität bei der Entwicklung der Fertigstellungszahlen zu erwarten. Während der Osten und der Süden 2026 noch deutlich von der niedrigen Genehmigungsdynamik der Vorjahre eingebremst werden, gibt es im Norden und Westen bereits 2026 Zuwächse im niedrigen einstelligen Prozentbereich.

Im Jahr 2027 schlägt dann die Stunde der „kleine“ Neubauregionen: Im Norden und im Osten ernten die Baubetriebe mit zweistelligen Wachstumsraten, was die Genehmigungen ab der zweiten Hälfte von 2024 dort gesät haben. Im Nor-den bleibt auch 2028 laut Prognose die Tendenz leicht aufwärtsgerichtet, während das Bauniveau im Osten in etwa auf dem Niveau von 2027 stagnieren dürfte.

Nun zu den bevölkerungsreichen Regionen mit entsprechend größeren Bauvolumina: Der Westen kann das Wachstumsniveau des laufenden Jahres bei den Fertigstellungen auch 2027 halten, danach bleibt das Wachstum allerdings gedrosselt. Im Süden bringt 2027 wieder deutliche Zuwächse, doch wird die Fertigstellungswende im Folgejahr verfehlt: Voraussichtlich sinken die süddeutschen Fertigstellungszeiten 2028 vom zuvor erreichten Niveau wieder ab.

Deutschlandweit können sich die Fertigstellungen im Prognosezeitraum schrittweise von den sinkenden Bewilligungs- und Beauftragungszahlen der Vorjahre erholen: So ist 2026 nur noch mit einem leichten Minus von zu rechnen, bevor im Folgejahr ein Wachstumsresultat mit 14,2 Prozent Plus ins Haus steht. Für 2028 steht demgegenüber jedoch keine Steigerung an.

Das liegt hauptsächlich am größten Wohnbausegment Eigenheimneubau, das nach einem kräftigen Schub im Jahr 2027 stagnieren soll. Weiter im Aufwind - nicht zuletzt begünstigt durch ein erstarkendes konjunkturelles Umfeld - befindet sich dagegen das Geschossbausegment, dem nicht zuletzt auch die ab 2027 zu erwartende Genehmigungserleichterung für serielle Projekte unter die Arme greifen dürfte.

Entscheidend ist bei aller Stagnationserwartung im Jahr 2028 allerdings etwas anderes - und das ist das bereits 2027 laut unserer Prognose erreichte Genehmigungslevel. In der Mehrzahl der Regionen wird demnach 2027 und 2028 wieder ein Niveau erreicht sein, wie es vor dem großen Knick der Genehmigungen im Jahr 2023 üblich war. Somit dürften die Baufertigstellungen in Deutschland wieder Schlagzahlen erreichen wie Anfang des Jahrzehnts.

Die Hiobsbotschaften, wie sie aktuell verbreitet werden, sind damit aus unserer Sicht verfrüht. Was allerdings dran ist: Unsere Prognose setzt ein Tempo bei den Bauzyklen voraus, wie es bislang üblich ist. Ohne Beschleunigungen bei der Vergabe (Gebäudetyp E, verkürzte Genehmigungsverfahren) und der Abläufe (Serialität, Standardisierung und vereinfachte Umwandlung von Bestandsflächen in Wohnraum) wird die geforderte Erhöhung der jährliche Wohnungsfertigstellungen über das Niveau der späten Zehner- und frühen Zwanzigerjahre hinaus kaum möglich sein.

Die vollständige Prognose - inklusive einer Fertigteilbau-Prognose nach Bundesländern und Prognoseszenarios auf Landkreisebene für den Wohn- und Nichtwohnungsneu - finden sich in der neuen „Jahresanalyse Deutschland 2026/2027“ von BauInfoConsult, die in dieser Woche erscheint.

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Quelle: BauInfoConsult GmbH, Fotos: Brett Jordan / Unsplash ,  BauInfoConsult GmbH