Wohnungsbau bricht ein - Baunachfrage geht zurück

„Die bittere Wahrheit ist: Der Wohnungsmarkt ist eingebrochen – die Ziele der Bundesregierung wurden 2022 gerissen und sind für 2023 und 2024 nicht zu schaffen. Hohe Materialpreise, steigende Zinsen und eine nicht vorhandene Neubauförderung bei kostenintensiven gesetzlichen Vorschriften sind die wirklichen Gründe, wieso Wohnungsbaugesellschaften nicht mehr investieren. Auch wenn dies Teile der Bundesregierung anders behaupten: Wir haben derzeit kein Kapazitäts-, sondern eindeutig ein Nachfrageproblem. Somit gilt: Bezahlbares Wohnen ohne Förderung gibt es nicht – erst recht nicht in Krisenzeiten und in einem so überregulierten Markt wie dem Wohnungsbau,“ so Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, zu den aktuellen Konjunkturindikatoren für den Wohnungsbau.

Müller betont dabei, dass eine Neubauförderung direkte Auswirkungen auf das Mietniveau hat: „Der Spalt zwischen den Mieten, die aufgrund aktueller Bau- und Materialkosten gezahlt werden müssten und Mieten, die politisch und sozial erwünscht sind, kann nur über eine solide Förderkulisse geschlossen werden. Wir erwarten mit Spannung Details zur Neuauflage der Förderung, die die Bundesbauministerin heute Mittag bekannt geben wird. Die Hoffnung, dass das Ruder in letzter Minute rumgerissen wird, bleibt.“

Die sinkende Nachfrage wirkt sich dabei auch zunehmend auf die Bauproduktion aus. Müller: “Die Auslastung der Maschinen lag im Bauhauptgewerbe laut ifo Ende 2022 nur noch bei 76 Prozent und damit – zu Jahresende – wieder auf dem Niveau von Ende 2015. Der reale Umsatz1 im Bauhauptgewerbe lag im November 2022 – trotz der vergleichsweisen guten Witterung – um 4,7 Prozent unter dem Vorjahresniveau, in den ersten elf Monaten um real 5,3 Prozent. Aufgrund der 2022 stark gestiegenen Baumaterial- und somit Baupreise schmilzt unser nominales Umsatzplus weiter ab.“

Auch Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe, äußerte sich: „Seit Juli sind die Order im Wohnungsbau auf Talfahrt und das mit zunehmender Geschwindigkeit. Die Verdopplung des Zinsniveaus allein seit März, bei zugleich deutlich gestiegenen Lebenshaltungs- aber auch Baukosten hat die Pläne vieler Bauwilligen zunichtegemacht. Mit Blick auf die in der letzten Woche gemeldeten Baugenehmigungen wird sich bei den Auftragseingängen in den nächsten Wochen auch keine Trendumkehr ergeben. Die Lage auf dem Wohnungsmarkt wird damit immer dramatischer. Schließlich hat sich die Bevölkerungszahl in 2022 um mehr als 1 Mio. erhöht.

Wir brauchen jetzt dringend Anschlussaufträge, damit der Orderrückgang nicht auf den Beschäftigtenstand durchschlägt. Wir haben in den letzten Jahren engagiert neue Arbeitsplätze geschaffen, die wir angesichts der Wohnungsbauziele auch brauchen. Wir müssen jetzt schauen, dass wir hier Investitionshemmnisse abbauen. Dazu gehört eine auskömmliche Förderung von Neubaumaßnahmen, die nicht an zu hohe Anforderungen gebunden ist. Schließlich werden wir nur mit Neubau der hohen Nachfrage begegnen können. Sanierungsmaßnahmen, so sehr wir sie aus Klimaschutzgründen unterstützen, schaffen kaum neuen Wohnraum“, so Pakleppa weiter. „Die geplante Bindung der Neubau-Förderung an das EH 40 Niveau ist zu ambitioniert. Zudem stehen zu wenig Kapazitäten zur Zertifizierung und an Ausrüstungen zur Verfügung“, betont der Hauptgeschäftsführer abschließend.

Bauindustrie senkt Fertigstellungsprognose 2022 auf 275.000 und 2023 auf 250.000 Wohnungen

Die Genehmigungen für den Neu- und Umbau von Wohnungen sind im November 2022 um 16,3 Prozent, in den ersten elf Monaten um 5,7 Prozent auf 321.757 Wohnungen gesunken. „Angesichts dieser dramatischen Entwicklung gehen wir für das Gesamtjahr 2022 nur noch von 275.000 fertiggestellten Wohnungen aus, 18.000 weniger als 2021 und damit deutlich unter den von der Bundesregierung avisierten 400.000. Für das laufende Jahr erwarten wir einen Rückgang von 25.000 fertiggestellten Wohnungen auf dann nur noch 250.000. Der Druck auf den Wohnungsmarkt steigt dadurch weiter, vor allem, da wir eine steigende Zuwanderung benötigen, um den Arbeitskräftebedarf in Deutschland zu decken, und weil wir den vielen Geflüchteten angesichts des Krieges in der Ukraine Schutz gewähren wollen. Dies muss die Politik ernster nehmen als bisher.“ Mit diesen Worten kommentiert der Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, Tim-Oliver Müller, die am 18.01.2023 vom Statistischen Bundesamt veröffent­lichten Baugenehmigungszahlen für November.

„Wir begrüßen deshalb die Erhöhung der linearen Abschreibung beim Wohnungsneubau von zwei auf drei Prozent jährlich, sowie die Sonder-AfA für Wohngebäude. Bezahlbarer Wohnraum lässt sich derzeit aber nicht ohne eine massive Neubauförderung realisieren, dafür sind die Kosten für Material, Baufinanzierung und Energie einfach noch zu hoch“, so Müller. Benötigt werde mindestens eine Fortführung des Förderniveaus 2021 in Höhe von 10 Milliarden Euro, besser wäre eine Erhöhung auf jährlich 15 Mrd. Euro. „Der Vorwurf, dass mit einer höheren Förderung in der Vergangenheit auch nicht mehr gebaut wurde, können wir nicht nachvollziehen. Schließlich bricht der Wohnungsbau ohne Förderung aktuell dramatisch ein“, so Müller in Bezug auf die Kritik aus Teilen der Bundesregierung.

Gleichzeitig unterstützt Müller die Forderung von Bundesbauministerin Geywitz, die Produktivität am Bau zu erhöhen. „Die Bauindustrie fordert seit langem mehr Freiheit für innovatives, klimagerechtes und digitales Bauen. Die Bauministerin an unserer Seite zu wissen, ist gut“, betonte Müller. Sowohl im Neubau als auch bei der Sanierung von Wohngebäuden könne dies durch serielle Produktionsmethoden und den stärkeren Einsatz von Lean-Management-Ansätzen erreicht werden, in dem Planung und Bau stärker verzahnt und in geeigneten Fällen gemeinsam vergeben werden.

Alle Angaben und Berechnungen beruhen auf Daten des Statistischen Bundesamtes, des ifo Instituts sowie des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, *Baubetriebe mit 20 und mehr Beschäftigten, Quellen: Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e.V., Zentralverband Deutsches Baugewerbe,Grafik und Fotos: Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e.V. (2x), Zentralverband Deutsches Baugewerbe