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Neubau: Wie Wohnen günstiger werden kann

Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW)

08.01.2024 - Köln

Neubau: Wie Wohnen günstiger werden kann

Wohnen ist teuer, ob zum Kauf oder zur Miete. Besonders beim Neubau sind die Preise extrem hoch. Wer bei Ausstattung, Parkplatz oder Etage Abstriche machen kann, spart erheblich, zeigt die neue Studie „Optionen für bezahlbaren Neubau“ des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) anhand einer Analyse der Neubaupreise.

Ob für Mieter oder Käufer: Wohnen wird immer teurer. Besonders dort, wo auf wenig Platz viele Menschen leben, gleicht die Suche nach einer bezahlbaren Bleibe einem Glücksspiel. Mehr Angebot könnte den Markt entlasten – allerdings ist Bauen wegen knappem Material, fehlenden Fachkräften und vor allem hohen Zinsen für immer weniger Menschen leistbar. 

Die neue IW-Studie Optionen für bezahlbaren Neubau - Eine Analyse der Neubaupreise zeigt nun, mit welchen Lösungen Politik und Bauherren dennoch die Preise senken – oder zumindest Preissteigerungen abmildern können.

Drei Prozent günstiger ohne Gäste-WC

Demnach kosten Wohnungen mit einfacher Ausstattung – etwa mit günstigerem Bodenbelag – rund 7,5 Prozent weniger Miete und 15 Prozent weniger beim Kauf. Der Verzicht auf einen Keller oder ein Gäste-WC spart nochmal bis zu drei Prozent. 

Auch Wohnungen in höheren Gebäuden sind in der Regel günstiger. Ausgebaute Dachgeschosswohnungen sind sicherlich eine sinnvolle Erweiterung, allerdings zeigt die Studie, dass diese neu gebauten Wohnungen nicht unbedingt kosteneffizient sind. 

Sparmöglichkeiten gibt es auch beim Parken: Wohnungen ohne Stellplatz sind beim Kauf mehr als acht Prozent günstiger, zur Miete macht der Stellplatz knapp sechs Prozent Preisunterschied aus.

Hebel bei Baulandpreisen

Einen weiteren Hebel bietet der Preis für das Bauland: Würden Kreise und Kommunen hier auf zehn Prozent verzichten, wären Wohnungen immerhin zwei Prozent günstiger, in Städten würde der Preis um ein Prozent schrumpfen. Der Effekt erscheint zunächst klein, ist aber nicht zu unterschätzen, gerade in teuren städtischen Lagen bei Mehrfamilienhäusern.

Generell bietet der Verzicht auf Wohnfläche den größten Hebel für geringere Kauf- und Mietpreise. Zwar sind kleine Wohnungen in der Regel mit höheren Quadratmeterpreisen verbunden, führen jedoch absolut zu deutlich geringeren Preisen je Wohneinheit.

Grunderwerbsteuer belastet mehrfach

„Wohnen muss wieder günstiger werden, und dafür führt am bezahlbaren Neubau kein Weg vorbei“, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Doch der sei in einer schwierigen Lage, dazu trügen auch die Kommunen bei: Die Grunderwerbsteuer belaste beim Bau einer Immobilie alle Beteiligten, Projektentwickler wie Käufer – beim Weiterverkauf sogar gleich mehrfach. Das treibe die Nebenkosten und damit Kauf- und Mietpreise.

„Neubauten könnten wie in den Niederlanden oder in Belgien von der Steuer ausgenommen sein“, sagt Michael Voigtländer. „Die Kommunen müssen jetzt umdenken, um den Markt zu entlasten, wo es nur geht“.

Zusammenfassung der Studie

Bedingt durch den Mix aus gestiegenen Zinsen und gestiegenen Baukosten befindet sich der Wohnungsneubau in Deutschland in einer sehr schwierigen Lage. Darüber hinaus wird die Lage erschwert durch Unsicherheiten über zukünftige Mietregulierungen, Klimaschutzmaßnahmen, Stadtentwicklungstrends nach Corona sowie die gesamtwirtschaftliche Entwicklung insgesamt und damit die Zahlungsfähigkeit von Käufern und Mietern. In diesem Gutachten wird auf Grundlage einer Analyse der Preise von Neubauwohnungen gezeigt, welche Möglichkeiten es gibt, günstigere Neubau-Wohnungen anzubieten. Damit diese Maßnahmen von Projektenentwicklern umgesetzt werden können, bedarf es der Kommunen, die dies genehmigen müssen. Darüber hinaus wird diskutiert, wie etwa Käufer und Mieter von Neubauwohnungen gestärkt werden können. Dies sind die zentralen Ergebnisse der Studie:

  • Wohnungsgrößen:
    Kleinere Wohnungen sind zwar mit höheren Quadratmeterpreisen verbunden, führen jedoch absolut zu deutlich geringeren Preisen je Wohneinheit. Eine Option für günstigere Wohnungen könnte darin bestehen, gerade im Rahmen der als besonders günstig identifizierten Flächen solche Wohnungen zu bauen, die auch für Wohngemeinschaften attraktiv sind. Dies könnte insbesondere für junge Menschen im Studium, in der Ausbildung oder während des Berufseinstiegs interessant sein. Auch Senioren-WGs sind denkbar. Generell bietet der Verzicht auf Fläche den größten Hebel für geringere Kauf- und Mietpreise.
  • Ausstattung:
    Für einfache Ausstattungen im Vergleich zur üblichen hochwertigen Ausstattung werden Preisabschläge von etwa 7,5 Prozent bei Mietangeboten und bis knapp 15 Prozent bei Kaufangeboten ermittelt. Auch dies bietet ein großes Potenzial, zumal einfache Ausstattungen im Neubau die typischen Standards im Bestand oft weit übertreffen.
  • Gebäudegröße:
    Die Ergebnisse legen nahe, dass beim Mietwohnungsneubau Gebäude mit acht bis zehn Etagen in der Regel mit Preisabschlägen von 3 bis 7 Prozent gegenüber der Referenz von zwei bis vier Etagen-Gebäude verbunden sind.
  • Stellplätze:
    Der Verzicht auf eine Tiefgarage ist mit Preisabschlägen von etwa 4 bis 9 Prozent verbunden.
  • Keller:
    Auch der Verzicht auf einen Keller ist mit Preiseinsparungen von bis zu 2,5 Prozent verbunden.
  • Baulandpreise:
    Ein Absenken der Baulandpreise beziehungsweise die günstigere Abgabe öffentlicher Flächen um 10 Prozent ist mit einem Preisabschlag von knapp 2 Prozent bei Kaufangeboten insgesamt verbunden, in den Städten und bei Mieten jedoch nur etwa 1 Prozent.
  • Bauland:
    Ohne Baulandfläche ist in der Regel kein Neubau möglich. Die Ergebnisse des empirischen Preismodells zeigen, zusätzliche Baufläche von 10 ha ist mit einer Preissenkung von Kaufangeboten um 2 Prozent verbunden.
  • Grunderwerbsteuer:
    Eine Aussetzung der Grunderwerbsteuer für Neubauten wäre mit EU-Recht verein- bar und angemessen, um den Wohnungsneubau zu stärken. Dies würde je nach Bundesland die Kosten um bis zu 6,5 Prozent reduzieren.
  • Nachfrage:
    Die von der Bundesregierung avisierten Maßnahmen zur Steigerung der Nachfrage sind grundsätzlich begrüßenswert. Gerade die Sonder-Afa in Kombination mit der steuerfreien Veräußerung nach zehn Jahren kann neue Anreize für Kapitalanleger setzen, die genaue Ausgestaltung der Eigenheimförderung muss dagegen noch abgewartet werden.
  • Sozialwohnungen:
    Sozialwohnungen sind über 40 Prozent günstiger als vergleichbare freifinanzierte Neubauwohnungen. Daher wird ein erheblicher Förderbetrag benötigt,um dies kostenneutral darstellen zu können. Gelingt dies nicht, ist eine Quersubventionierung notwendig, die in der aktuellen Lage aber kaum möglich erscheint. Die Anwendung des reduzierten Mehrwertsteuersatzes wäre hier eine wichtige Hilfestellung.

Zur Methodik:
Für die Studie haben die Autoren 210.000 Kauf- und 365.000 Mietangebote für Neubauwohnungen mit einer Größe von zwei bis fünf Zimmern analysiert, die zwischen Januar 2018 und Juni 2023 on- und offline inseriert wurden. Dabei haben sie neben der Lage vor allem nach verschiedenen Ausstattungsmerkmalen unterschieden, um so Preiseffekte festzustellen.

Download

Optionen für bezahlbaren Neubau - Eine Analyse der Neubaupreise  
Christian Oberst / Michael Voigtländer IW-Report Nr. 3 7. Januar 2024

Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V., Fotos: Nikada / Getty Images (1), Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V. (2, 3)

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