Der Boden und sein Gutachter

Der wichtigste Baustoff, so wird gern betont, sei der Baugrund. Dass er diese Zuschreibung verdient, obwohl er längst vorhanden ist, wird meist nicht näher diskutiert, wohl aber, dass er einen reichen Fundus an Überraschungen liefern kann, ohne die das Abenteuer Baustelle leicht fad bleibt.

Den meisten Bauwilligen ist an einem bösen Erwachen wenig gelegen, weshalb es zum guten Umgang und haftungsrechtlich zur Leistungspflicht des Objektplaners zählt, den Bodenverhältnissen angemessene Beachtung zu widmen. Das beginnt bereits mit dem unverzichtbaren Hinweis im Rahmen der Grundlagenermittlung an den Bauherrn, ein Baugrundgutachten zu beauftragen und die Risiken aufzuzeigen, die bei einem Verzicht auf ein solches eintreten können (OLG München, IBR 2016, 156). Im entschiedenen Fall war eine vorhandene Sandlinse weder mit bloßem Auge noch mit optischen Linsen zu erkennen, wäre aber durch Bodenbeprobung entdeckt worden.

Zur Verblüffung mancher Bauwilligen enthält der Baugrund auch Wasseranteile, die zu unterschiedlichen Zeiten verschiedene Höchststände einnehmen können. Vom Objektplaner wird deshalb erwartet, sich mit Informationen über den höchsten Grundwasserstand auszustatten (OLG Brandenburg, IBR 2017, 144), wozu angesichts des Klimawandels und seiner Auswirkungen oftmals keine vertieften historischen Forschungen mehr benötigt werden. Die so erworbene Kenntnis dann allerdings nicht der Planung in Bezug auf Gründungstiefe und Abdichtung zugrunde zu legen, ist untunlich und zieht unweigerlich Haftungsansprüche nach sich (OLG Brandenburg, a.a.O.).

Eine vorgeschlagene Gründungsvariante muss zu den bestehenden Bodenverhältnissen passen (OLG München, BauR 2022, 1383). Liegt ein Baugrundgutachten für einen 30 Meter entfernten Bauplatz vor, darf sich der Objektplaner nicht darauf verlassen, vor Ort dieselben Bodenverhältnisse vorzufinden. Gerade bei Baugrundverhältnissen mit ständig wechselnden Schichtenverhältnissen reicht auch die Kontrolle der Baugrube bei Ausschachtung nicht aus, wenn für die gewählte Gründungsart und den konstruktiven Aufbau des Gebäudes die direkte Feststellung der Lagerungsdichte entscheidend ist, um Setzungsrisse zu vermeiden (OLG Rostock, IBR 2012, 273).

Können zusätzliche Bohrungen aufgrund der Heterogenität des Bodens über den gesamten Bauplatz keine weitere Aufklärung über die Beschaffenheit des Bodens bieten, muss der Baugrundgutachter seinen Auftraggeber auf mit der vorgeschlagenen Gründungsvariante verbundene Risiken hinweisen (OLG München, a.a.O.).

Ziel der Gründungsberatung ist es, die Standsicherheit und die Gebrauchstauglichkeit des zu errichtenden Bauwerks sicherzustellen und das sich aus dem Baugrund ergebende Risiko für den Baukörper durch eine geeignete Gründung auszuschließen oder zu minimieren. 

Wer angesichts der Bodenverhältnisse anstelle der gebotenen Tiefengründung eine elastische Bodenplatte mit seitlichem Überstand empfiehlt, hat für die infolge von Bauwerksabsenkungen, -verdrehungen und -verkippungen notwendigen Aufwendungen zur Ertüchtigung des Bauwerks einzustehen (OLG Jena, BauR 2017, 902).

Trifft der Bodengutachter nicht nur Aussagen zu den Baugrundverhältnissen, sondern auch zur Auftriebssicherheit des zu errichtenden Bauwerks, kann er sich nicht damit entlasten, dass letztere Angelegenheit des Objekt- oder Tragwerksplaners sei. Kommt es bei der Errichtung von Klärteichen zu Wasserdruck von außen und verformen sich dadurch die Kunststoffabdichtungsbahnen, haftet der Gutachter, wenn er nicht darauf hingewiesen hat, dass die Auftriebssicherheit der Klärteiche im Betriebszustand einer weitergehenden Überprüfung und eines entsprechenden Nachweises bedarf (OLG Saarbrücken, BauR 2017, 776).

Stellt der Baugrundgutachter fest, dass eine wasserdurchlässige Flugsandschicht zu Wasserstauungen führt, weil die darunter liegende Schluffschicht nur schwach bis sehr schwach wasserdurchlässig ist, ist die Empfehlung für eine Abdichtung gegen nicht drückendes Wasser nur in Verbindung mit zusätzlichen technischen Maßnahmen wie z.B. eine Dränage sachgerecht, die ein schnelles Ablaufen von Wasser ermöglichen (OLG Frankfurt, IBR 2015, 558). Die Haftung des Bodengutachters für ein solchermaßen mangelhaftes Gutachten entfällt nicht dadurch, dass die anderen am Bau Beteiligten die Fehlerhaftigkeit des Gutachtens erkennen können (BGH, BauR 2015, 1887).

Mängel des Bodengutachtens können nicht nur den Auftraggeber, sondern auch einen Dritten berechtigen, Ansprüche auf Schadensersatz gegen den Gutachter geltend zu machen, wenn der Dritte, z.B. ein Grundstückserwerber, in den Schutzbereich des Gutachtervertrags einbezogen ist. Das kann etwa der Fall sein, wenn maßgebliche Verhandlungen über den Umfang der durchzuführenden Untersuchungen mit dem Dritten geführt worden waren und dem Gutachter bewusst war, dass dessen Kaufentscheidung maßgeblich von den Untersuchungsergebnissen abhängen werde (OLG Koblenz, IBR 2018, 635).

Grundsätzlich ist beim Schadensersatz wegen unrichtiger Begutachtung das sog. negative Interesse maßgebend. Dieser auch als Vertrauensschaden bezeichnete Anspruch umfasst z.B. die nutzlos aufgewendeten Kosten einer Grundstücksübertragung. Das positive Interesse betrifft demgegenüber den Anspruch, so gestellt zu werden, als träfe die Begutachtung zu, umfasst also Mehraufwendungen für die Gründung, die auch ohne fehlerhaftes Bodengutachten entstanden wären. Das positive Interesse kann aber nur dann geltend gemacht werden, wenn der Gutachter eine Garantie für die Richtigkeit der Auskunft übernommen hat (OLG Köln, IBR 2015, 614).

Zielt das Bodengutachten auf eine Grundstückssanierung und die darauf bezogene Kostenermittlung, verjähren Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Kostenschätzung in zwei Jahren, beginnend mit der Abnahme. Sie kann durch vorbehaltlosen Ausgleich der Rechnung zuzüglich einer sechsmonatigen Prüffrist konkludent erfolgen (OLG Frankfurt, BauR 2018, 1903).

Der Baugrund muss viel aushalten und wird durch die Bebauung belastet. Er kann mit seiner Beschaffenheit für die Baubeteiligten aber auch selbst zur Belastung werden. Ein sachgerechtes Gutachten mit zutreffenden Gründungsempfehlungen hilft zu vermeiden, dass auch das Verhältnis zwischen Gutachter und Bauherr belastet wird. Umgekehrt kann es, auch ohne drückendes Grundwasser, der partnerschaftlichen Zusammenarbeit Auftrieb verleihen.

Kommentar von Dr. Andreas Ebert, Justiziar der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau